Vragen over bouwen, verbouwen en vergunningen

Eerst de architect. Vóór er een prijs op iets kan staan, moet vastliggen wat er komt en wat er mag: wat draagt, wat u aan de gevel mag wijzigen, en of uw plan binnen uw budget haalbaar blijft. Dat werk gebeurt op papier, waar wijzigen nog niets kost. Pas daarna kan een aannemer een prijsofferte maken op basis van ons bestek en meetstaat, en dan zijn hun offertes ook vergelijkbaar.

Meer daarover op Renovatie met een architect in Brugge

Voor bijna alles waarvoor een omgevingsvergunning nodig is, verplicht de wet de tussenkomst van een architect. Dat geldt voor nieuwbouw, uitbreidingen, en werken aan de structuur of de buitenschil van uw woning. Er bestaan uitzonderingen voor beperkte werken zonder invloed op de stabiliteit. Twijfelt u? Bel ons voor u iets begint. Een gesprek van tien minuten kost u niets en voorkomt dat u werken laat uitvoeren die achteraf geregulariseerd moeten worden.

Meer daarover op Architect in Brugge

Wij zijn architect. Dat betekent dat wij ontwerpen, de vergunning aanvragen en de werf opvolgen in uw belang — maar wij bouwen niet zelf en verkopen geen totaalrenovaties. Zoekt u iemand die de werken uitvoert, dan zoekt u een aannemer. Wij werken samen met aannemers uit de regio, en op onze plannen kunnen zij vergelijkbare prijzen maken, waardoor u offertes krijgt die u werkelijk naast elkaar kan leggen.

Meer daarover op Architect in Brugge

Jazeker, en wij raden het aan. Zo kunnen wij nagaan of er geen verrassingen zijn qua bouwvoorschriften. Bij een verbouwing gaan wij mee ter plaatse om de woning te inspecteren en na te zien op ernstige gebreken.

Meer daarover op Renovatie met een architect in Brugge

Bij ons is een eerste kennismakingsgesprek vrijblijvend en kosteloos. Wij leren elkaar kennen, bespreken uw bouwproject en uw verwachtingen, tonen enkele vergelijkbare projecten en leggen onze manier van werken uit aan de hand van een concreet dossier. U krijgt daarbij een prijsopgave van zowel het gebouw als ons ereloon.

Meer daarover op Contact

Naast de info over de bouwplaats (ligging, afmetingen, bouwvoorschriften), wat we eventueel ook zelf kunnen opvragen of terugvinden, is het voor ons gemakkelijk wanneer u een mood-board maakt, met (Pinterest-)foto’s van zaken die u wel en niet graag ziet. Zo kunnen wij bij het opmaken van het ontwerp maximaal rekening houden met uw wensen.

Meer daarover op Contact

Wordt een woning volledig gestript, met nieuwe ramen en een nieuw dak, dan blijft er van de bestaande constructie nog maar 10 à 15% aan waarde over — de rest bouwt u opnieuw. Die restwaarde wordt stelselmatig te hoog ingeschat. In de praktijk is verbouwen daardoor vaak maar zo'n 10% goedkoper dan nieuwbouw. Het btw-verschil kan dat groter maken, tenzij u in aanmerking komt voor slopen en herbouwen aan het verlaagde tarief.

Meer daarover op Renovatie met een architect in Brugge

Premies wegen pas werkelijk mee wanneer het gezamenlijk bruto-inkomen onder de grens blijft die de Vlaamse overheid jaarlijks vastlegt. Reken er dus niet op bij het opmaken van uw budget en let erop dat men naar uw aanslagjaar van twee jaar terug kijkt, wat vooral verrast bij wie pas begonnen is te werken. Wij nemen de premievoorwaarden wel mee in het ontwerp, zodat u niet achteraf vaststelt dat een keuze u een premie kost.

Meer daarover op Renovatie met een architect in Brugge

Ons ereloon dekt het werk dat wij zelf doen: het ontwerp met 3D-beelden, het vergunningsdossier, en de opvolging van de werf. De stabiliteitsstudie maken wij ook zelf, maar die staat als aparte post op ons ereloon. U moet er wel geen apart studiebureau voor aanspreken. Wat er los van ons ereloon staat, zijn de kosten van derden: de EPB-verslaggeving, de dossierkosten van de gemeente, een eventuele bomenspecialist of archeologisch onderzoek, de veiligheidscoördinator bij meerdere aannemers, en de aansluitingen op nutsvoorzieningen. Wij werken samen met vaste verslaggevers en kunnen die voor u aanvragen, maar hun ereloon staat apart. Die posten vermelden wij vooraf, zodat u ze in uw budget kan meenemen.

Meer daarover op Architect in Brugge

Omdat wij vooraf goed inschatten wat de kost wordt en het ontwerp afstemmen op uw budget, doet dit scenario zich vrijwel nooit voor. Gebeurt het toch — door onvoorziene moeilijkheden, onverwachte prijsstijgingen of een moeilijk bereikbare bouwplaats — dan passen wij het ontwerp aan zodat u binnen uw budget blijft. Facturen die u niet zag aankomen, bezorgen u stress. Dat is precies wat wij met de meetstaat en de kostenraming willen voorkomen.

Meer daarover op Architect in Brugge

Dat hangt af van wat u van uw architect verwacht. Wij werken in drie stappen: - Stap 1: ontwerp, 3D en bouwaanvraag - Stap 2: bestek, meetstaat en aanbestedingsdossier - Stap 3: werfopvolging, tot wind- en waterdicht of helemaal tot het einde De stabiliteitsstudie maken wij ook zelf. Die staat als aparte post op ons ereloon, zodat u er geen apart studiebureau voor moet aanspreken. Zodra bekend is bij welke stappen wij u begeleiden, maken wij een forfaitair ereloon op. Wij werken nooit met een ereloonpercentage: of u nu een dure of een goedkope tegelvloer legt, of een goedkope of een dure keuken plaatst, dat maakt voor ons geen verschil in werfopvolging.

Meer daarover op Over ons

De betaling verloopt in schijven, volgens de geleverde prestaties. Doorgaans is dat: - 10% om het voorontwerp op te maken - 25% na het indienen van de bouwaanvraag - 5% na het verkrijgen van de vergunning - 20% na het opstellen van meetstaat, bestek en kostenraming - vier keer 10% tijdens de werken, met de laatste schijf bij het einde der werken

Meer daarover op Over ons

Voor alle woningen maken wij na de bouwaanvraag een uitgebreide meetstaat en kostenraming op, en wij volgen de uiteindelijke offertes en kostprijs mee op. Zo weten wij precies wat de actuele prijs per vierkante meter is, en wat daarin begrepen zit en wat niet. Wij bespreken vooraf hoe ver de woning afgewerkt moet zijn: geschilderd, gordijnen, ingemaakte kasten. Ons ontwerp maken wij op basis van die prijs per vierkante meter, zodat u binnen het vooropgestelde budget blijft.

Meer daarover op Over ons

Wij maken een voorontwerp en herwerken het tot het volledig aan uw verwachtingen voldoet. Wij houden niet bij hoeveel voorontwerpen dat worden, zolang wij er op vooruitgaan. Wordt er na vele aanpassingen beslist om er een dubbele garage of een bureau aan toe te voegen, waardoor het hele concept wijzigt, dan is dat natuurlijk iets anders.

Meer daarover op Over ons

De gemeente heeft 30 dagen tijd om het dossier volledig (‘ontvankelijk’) te verklaren. Het kan sneller, maar doorgaans nemen ze de tijd. Afhankelijk of er een openbaar onderzoek nodig is (bij afwijkingen van BPA, verkavelingsvoorschriften, speciale liggingen, delicate grotere of hoge gebouwen…) bedraagt de termijn 60 dagen (zonder openbaar onderzoek) of 105 dagen (met openbaar onderzoek). Na het verkrijgen moet de vergunning nog 35 dagen uithangen voor ze definitief wordt. Reken dus op 4 maanden (of 6 maanden bij openbaar onderzoek) vanaf het indienen.

Meer daarover op Architect in Brugge

Ja, en daar is de laatste jaren veel in veranderd. Wij hebben veel ervaring met (ver)bouwen in de verschillende woonparken in Brugge, zoals Tillegembos en De Linde. Wij doen daarvoor best een beroep op een bomenspecialist, die de bestaande bomen en hun fysieke toestand in kaart brengt en zo de ideale bouwzone bepaalt. Er zal altijd een heraanplanting moeten gebeuren, of een boscompensatie moeten betaald worden aan het Agentschap Natuur en Bos.

Meer daarover op Architect in Brugge

Reken op anderhalf tot twee jaar. De tijd om een ontwerp te maken, een bouwaanvraag in te dienen en een vergunning te bekomen bedraagt doorgaans 8 maanden. Tijdens de behandeling door de gemeente kunnen we wel al offertes opvragen en aannemers vastleggen voor de werf. Eens de werf gestart duren de werken 8 à 12 maanden, afhankelijk van de omvang van het project.

Meer daarover op Architect in Brugge

Aan de kust dient meer rekening gehouden te worden met het agressievere (zee)klimaat. Daken dienen ontworpen en bestand te zijn voor een hogere windklasse, aluminium ramen hebben een pre-anodisatie nodig (binnen 10 km van de kust) als bescherming tegen corrosie (chloriden in de lucht), en de detaillering van houten ramen is extra belangrijk om geen tocht te hebben. Ook glazen balustrades en dergelijke dienen bestand te zijn tegen hogere winddrukken.

Meer daarover op Architect in Knokke-Heist

Bij een renovatie werkt u met wat er staat, en dat geeft pas zijn geheimen bloot als de eerste muur open is. Verrassingen bestaan dus, maar de duurste komen bijna altijd uit een dossier dat te snel gestart is. Onderzoek vooraf is belangrijk. Een vloertegel uitkappen, een stukje gyproc van tegen het dak wegnemen, leert al snel of er wel of niet een betonnen vloerplaat aanwezig is, en/of het onderdak asbesthoudend is en of er voldoende isolatie zit. Bij renovatie komen we daar ook eerst steeds ter plaatse om de bestaande toestand te bekijken, inspecteren en te evalueren, voor we aan het project beginnen.

Meer daarover op Renovatie met een architect in Brugge

Contacteer ons vooraf — dit is het dossier waar de meeste verrassingen in zitten. Eerst moet de bestaande toestand vastliggen. Is de woning vergund? Wordt ze vergund geacht omdat ze zeer oud is? Staat ze gekend als woning of als vakantiewoning, want daar geldt andere wetgeving voor. Heeft ze nog een landbouwfunctie of is ze al zonevreemd gemaakt? En welke bijgebouwen zijn vergund — dat een schuur op het kadasterplan staat, betekent niet dat ze vergund is. Ligt dat vast, dan mag een zonevreemde woning verbouwd of herbouwd worden tot 1000 m³. Bij herbouw moet de nieuwe inplanting voor 75% overlappen met de bestaande. Waterinfiltratie en verhardingen wegen daarbij zwaar. Laat dit uitzoeken vóór u koopt, zodat u niet eindigt met een stuk landbouwgrond voor de prijs van een hoeve.

Meer daarover op Architect in Damme

Een pand staat op de lijst erfgoed omdat het mogelijk erfgoedwaarde heeft. Dit moet geval per geval bekeken en besproken worden met de dienst erfgoed. We hebben al panden gesloopt die op de lijst erfgoed staan, omdat bv. de plafondhoogte te laag is en de bouwfysische toestand zo slecht is dat de dienst erfgoed ook inziet dat renoveren niet meer opportuun is. Een pand erkend als monument dient nauwkeurig met de dienst monumentenzorg en erfgoed gerenoveerd te worden. Dit is logisch gezien er ook belangrijke subsidies toegekend worden.

Meer daarover op Renovatie met een architect in Brugge

Ja. Sijsele ligt op een half uur van Knokke, en wij komen persoonlijk op de werf. Na elk bezoek krijgt u een verslag, zodat u weet wat er is vastgesteld en wat er is afgesproken. Wij werken bewust in een straal van ongeveer een uur rond ons bureau. Dat is geen willekeurige grens: verder weg wordt de werfopvolging oppervlakkig, en daar heeft niemand iets aan.

Meer daarover op Architect in Knokke-Heist

Indien we tijdens een werfbezoek vaststellen dat bepaalde werken niet goed uitgevoerd zijn, contacteren we de aannemer met de vraag aanpassingen te doen, en komt dit ook in een werfverslag. Indien het dan nog niet goed komt, stellen we hem in gebreke. Indien het onmogelijk blijkt om de werken goed uit te voeren, kunnen we een andere aannemer opdracht geven om het af te werken en brengen we die kost in mindering van de eerste aannemer. Gelukkig gebeurt het heel zelden dat het zo ver komt. Regelmatig met dezelfde aannemers samenwerken vermijdt dergelijke scenario’s en maakt het gemakkelijker om een probleem op te lossen. Loopt het uitzonderlijk toch tot een gerechtelijke procedure, dan weten we hoe zo'n dossier beoordeeld wordt: Jan Abbeloos wordt door de rechtbank aangesteld als gerechtelijk deskundige in bouwgeschillen. Die kennis zit in de manier waarop we een werfverslag opstellen — lang voor er van een geschil sprake is.

Meer daarover op Architect in Brugge

Natuurlijk. Wij leerden door de jaren heen dat u altijd prijzen moet opvragen, en dat u appels met appels moet vergelijken. Enerzijds leren wij op die manier ook nieuwe aannemers kennen. Anderzijds is het soms een voordeel als u ervaring hebt met bepaalde aannemers, en ook als de aannemers elkaar onderling kennen van andere werven. Wij horen vaak dat wij capabele, correcte en prijsgunstige aannemers aanraden.

Meer daarover op Over ons

Ja. Voor de dagelijkse communicatie maken wij meestal een WhatsApp-groep per werf, met u en de betrokken partijen erin. Korte vragen krijgen daar vaak binnen het uur antwoord — wij zijn toch onderweg met de telefoon bij ons. Wat meer dan een berichtje vraagt, bespreken wij tijdens de kantooruren per telefoon of mail. En wat op de werf beslist wordt, komt in het werfverslag, zodat afspraken zwart op wit staan en niet in een chatgesprek blijven hangen.

Meer daarover op Over ons

Ja. Damme is sinds de fusie een uitgestrekte gemeente: naast Damme zelf horen Sijsele, Moerkerke, Oostkerke, Lapscheure en Hoeke erbij. Onze zeven Damse projecten liggen verspreid over die dorpen. Dat is meer dan een opsomming, want de voorschriften lopen sterk uiteen. Sijsele ligt op zandgrond tegen Brugge aan en bouwt als een gewone woonkern. De polderdorpen — Oostkerke, Moerkerke, Lapscheure en Hoeke — liggen in open landschap: daar wegen de adviesinstanties zwaar, is er vaak geen riolering, en telt de inplanting in het zicht van de weg mee. In Damme zelf weegt het historische karakter van de kern mee in wat er mag. Wij werken in al die dorpen, en wij weten per dorp welke dienst of instantie u tegenkomt.

Meer daarover op Architect in Damme

De polders hebben unieke zichten, maar liggen soms in overstromingsgevoelig gebied. Vaak zijn de panden afgelegen van de weg, in de nabijheid van grachten of waterlopen, en is er geen riolering (plaatsen van een waterzuivering verplicht). Vaak is de bouwplaats gelegen in (waardevol) agrarisch gebied, vogelrichtlijngebied (geen bomen verwijderen in het broedseizoen), waardoor veel adviezen nodig zijn (agentschap natuur en bos, de Kustpolder, Agentschap landbouw en visserij, Vlaamse Milieumaatschappij) enzovoort. Die adviezen kosten tijd, dus vragen wij ze zoveel mogelijk parallel aan.

Meer daarover op Architect in Damme

Wij bouwden al heel wat appartementen, bv. een modern appartementsblok van 13 (meestal 3-slaapkamer) appartementen, volledig onderkelderd met garages. Ook andere projecten in Nieuwpoort, Westende, Middelkerke, behoren tot ons portfolio. Wij besteden hier uiteraard extra belang aan de wetgeving rond brandveiligheid en akoestische eigenschappen van het gebouw en tussen de appartementen onderling.

Meer daarover op Architect in Knokke-Heist

We bouwen zowel in de Brugse binnenstad als erbuiten (zoals Kristus-Koning, Sint-Jozef, Sint-Pieters, Assebroek, Sint-Andries, Sint-Michiels, Sint-Kruis, Koolkerke, Dudzele, Lissewege en Zeebrugge). Gezien de binnenstad UNESCO-zone is, dient hier overlegd te worden met de dienst erfgoed, stedenbouw en monumentenzorg. Buiten de ring van Brugge is dit niet of minder van toepassing.

Meer daarover op Architect in Brugge

Nee. Wij werken in de hele regio: Brugge, Damme, Knokke-Heist, Oostkamp, Beernem, Jabbeke en De Haan. Sijsele is waar ons bureau staat, niet de grens van ons werkgebied.

Meer daarover op Architect in Sijsele

Wij zijn een klein team, en dat is een keuze. De persoon die uw plannen tekent, is ook de persoon die u aan de telefoon krijgt en die op uw werf komt kijken. U wordt niet doorverwezen naar een dossierbeheerder die uw project niet kent.

Meer daarover op Architect in Sijsele

Beter niet, want dan staan we misschien op een werf. U kan ons steeds bereiken tijdens de kantooruren per telefoon of via mail. We plannen dan graag een afspraak in bij ons op kantoor.

Meer daarover op Architect in Sijsele