Architect in Brugge

Voor bijna alles waarvoor een omgevingsvergunning nodig is, verplicht de wet de tussenkomst van een architect. Dat geldt voor nieuwbouw, uitbreidingen, en werken aan de structuur of de buitenschil van uw woning.

Er bestaan uitzonderingen voor beperkte werken zonder invloed op de stabiliteit. Twijfelt u? Bel ons voor u iets begint. Een gesprek van tien minuten kost u niets en voorkomt dat u werken laat uitvoeren die achteraf geregulariseerd moeten worden.

Wij zijn architect. Dat betekent dat wij ontwerpen, de vergunning aanvragen en de werf opvolgen in uw belang — maar wij bouwen niet zelf en verkopen geen totaalrenovaties.

Zoekt u iemand die de werken uitvoert, dan zoekt u een aannemer. Wij werken samen met aannemers uit de regio, en op onze plannen kunnen zij vergelijkbare prijzen maken, waardoor u offertes krijgt die u werkelijk naast elkaar kan leggen.

We bouwen zowel in de Brugse binnenstad als erbuiten (zoals Kristus-Koning, Sint-Jozef, Sint-Pieters, Assebroek, Sint-Andries, Sint-Michiels, Sint-Kruis, Koolkerke, Dudzele, Lissewege en Zeebrugge). Gezien de binnenstad UNESCO-zone is, dient hier overlegd te worden met de dienst erfgoed, stedenbouw en monumentenzorg. Buiten de ring van Brugge is dit niet of minder van toepassing.

De gemeente heeft 30 dagen tijd om het dossier volledig (‘ontvankelijk’) te verklaren. Het kan sneller, maar doorgaans nemen ze de tijd.
Afhankelijk of er een openbaar onderzoek nodig is (bij afwijkingen van BPA, verkavelingsvoorschriften, speciale liggingen, delicate grotere of hoge gebouwen…) bedraagt de termijn 60 dagen (zonder openbaar onderzoek) of 105 dagen (met openbaar onderzoek). Na het verkrijgen moet de vergunning nog 35 dagen uithangen voor ze definitief wordt.
Reken dus op 4 maanden (of 6 maanden bij openbaar onderzoek) vanaf het indienen.

Ons ereloon dekt het werk dat wij zelf doen: het ontwerp met 3D-beelden, het vergunningsdossier, en de opvolging van de werf. De stabiliteitsstudie maken wij ook zelf, maar die staat als aparte post op ons ereloon. U moet er wel geen apart studiebureau voor aanspreken.

Wat er los van ons ereloon staat, zijn de kosten van derden: de EPB-verslaggeving, de dossierkosten van de gemeente, een eventuele bomenspecialist of archeologisch onderzoek, de veiligheidscoördinator bij meerdere aannemers, en de aansluitingen op nutsvoorzieningen. Wij werken samen met vaste verslaggevers en kunnen die voor u aanvragen, maar hun ereloon staat apart. Die posten vermelden wij vooraf, zodat u ze in uw budget kan meenemen.

Ja, en daar is de laatste jaren veel in veranderd. Wij hebben veel ervaring met (ver)bouwen in de verschillende woonparken in Brugge, zoals Tillegembos en De Linde.

Wij doen daarvoor best een beroep op een bomenspecialist, die de bestaande bomen en hun fysieke toestand in kaart brengt en zo de ideale bouwzone bepaalt.

Er zal altijd een heraanplanting moeten gebeuren, of een boscompensatie moeten betaald worden aan het Agentschap Natuur en Bos.

Omdat wij vooraf goed inschatten wat de kost wordt en het ontwerp afstemmen op uw budget, doet dit scenario zich vrijwel nooit voor. Gebeurt het toch — door onvoorziene moeilijkheden, onverwachte prijsstijgingen of een moeilijk bereikbare bouwplaats — dan passen wij het ontwerp aan zodat u binnen uw budget blijft.

Facturen die u niet zag aankomen, bezorgen u stress. Dat is precies wat wij met de meetstaat en de kostenraming willen voorkomen.

Indien we tijdens een werfbezoek vaststellen dat bepaalde werken niet goed uitgevoerd zijn, contacteren we de aannemer met de vraag aanpassingen te doen, en komt dit ook in een werfverslag. Indien het dan nog niet goed komt, stellen we hem in gebreke. Indien het onmogelijk blijkt om de werken goed uit te voeren, kunnen we een andere aannemer opdracht geven om het af te werken en brengen we die kost in mindering van de eerste aannemer. Gelukkig gebeurt het heel zelden dat het zo ver komt. Regelmatig met dezelfde aannemers samenwerken vermijdt dergelijke scenario’s en maakt het gemakkelijker om een probleem op te lossen.

Loopt het uitzonderlijk toch tot een gerechtelijke procedure, dan weten we hoe zo'n dossier beoordeeld wordt: Jan Abbeloos wordt door de rechtbank aangesteld als gerechtelijk deskundige in bouwgeschillen. Die kennis zit in de manier waarop we een werfverslag opstellen — lang voor er van een geschil sprake is.

Reken op anderhalf tot twee jaar. De tijd om een ontwerp te maken, een bouwaanvraag in te dienen en een vergunning te bekomen bedraagt doorgaans 8 maanden. Tijdens de behandeling door de gemeente kunnen we wel al offertes opvragen en aannemers vastleggen voor de werf. Eens de werf gestart duren de werken 8 à 12 maanden, afhankelijk van de omvang van het project.